O que pensam os incorporadores sobre novo crédito imobiliário
Empresários do setor imobiliário avaliam que o novo modelo de crédito para habitação, anunciado nesta sexta-feira (10), pelo governo federal, dá a segurança de que não faltarão recursos para financiar compradores, principalmente a classe média, mas outros impactos ainda são incertos.
Quem produz para esse público vinha tentando enquadrar os projetos ou ao Minha Casa, Minha Vida (MCMV), reduzindo o tamanho das unidades, por exemplo, para baratear o imóvel, ou fazendo o contrário, ao buscar localizações mais nobres para atingir o alto padrão, considerado mais resiliente.
O novo modelo vai liberar mais recursos da poupança, um dinheiro mais “barato” do que aquele captado por instrumentos do mercado de capitais, como Letras de Crédito Imobiliário (LCIs) e Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), para ser usado no financiamento de imóveis. Hoje, os bancos são obrigados a utilizar 65% do saldo de poupança nesse tipo de crédito.
Quando o modelo estiver totalmente implementado, após período de transição, os bancos poderão usar recursos da poupança para outros fins, mas desde que o mesmo valor seja empregado em crédito habitacional. Também é preciso seguir uma regra: 80% da originação deve se enquadrar no Sistema Financeiro de Habitação (SFH), juros máximos de 12% ao ano mais TR, e teto de R$ 2,25 milhão para o preço do imóvel — até quinta-feira (9), era de R$ 1,5 milhão. O SFH também uso do FGTS pelo comprador.
“Essa mudança traz mais segurança para que nós, empreendedores de médio padrão, lancemos mais empreendimentos”, afirma Pedro Donadon, CEO do grupo ADN, que atua no médio padrão com a marca Livon. Ele diz esperar que a taxa de juros do financiamento imobiliário caia, mas destaca que “o principal é saber que vai ter recurso lá na frente para financia o cliente”.
O advogado Bruno Amatuzzi afirma que não há certeza de que o modelo vai resultar em redução de custos aos adquirentes, mas, “sem dúvida, contribui para aumentar a oferta de crédito no mercado”, porque traz flexibilidade para os bancos.
“Ajuda quem comprou e quem quer comprar”
A poupança também é usada para financiar as construções. Essa fonte entra na composição dos recursos do Plano Empresário, linha de crédito para as obras.
No entanto, seu uso nessa modalidade tem caído, porque os bancos estavam reservando esse capital para o cliente final. Com uma liberação maior, resta ver se haverá mais dinheiro da poupança indo para os canteiros, com barateamento das linhas de Plano Empresário.
Cláudio Carvalho, diretor-presidente da AW Realty, afirma que não tem tido dificuldade para conseguir esse tipo de crédito para seus projetos, mas que está mais caro. Com o aumento do teto do SFH, ele prevê benefício para empreendimentos em obra e cujos clientes ficariam de fora dessa modalidade, sem poder utilizar o saldo das contas do FGTS na compra. “Ajuda quem comprou e quem quer comprar”, diz.
Efeito “vai ser marginal”
Já Leandro Melnick, CEO da incorporadora Melnick, é mais cético sobre o impacto real que a mudança no modelo terá para o consumidor de média renda. “Vai ser marginal”, analisa, porque o problema de consumo da classe média seria grande demais perto do que foi proposto.
Melnick, que reforça ser positivo o fato de o governo estar enxergando que há um problema no setor de média renda, não planeja aumentar seus lançamentos desse padrão por conta da medida.
“Se tudo der certo, não acontece nada”
Na visão de Hugo Grassi Soares, analista e consultor de relações com investidores, o que o novo modelo pode fazer é evitar um esgarçamento ainda maior da oferta de crédito imobiliário no país, com aumento da taxa de juros e bancos mais seletivos na concessão do financiamento. “Se tudo der certo, não acontece na acontece nada”, diz, o que já seria um avanço.
Nos últimos anos, os bancos têm concedido menos financiamento dentro do SFH e partido para linhas livres. Soares destaca que os juros fora do SFH já estão em 14,8% ao ano, enquanto, de 2014 a 2024, sempre ficaram abaixo de 12%.
Nos últimos anos, os bancos têm concedido menos financiamento dentro do SFH e partido para linhas livres. Soares destaca que os juros fora do SFH já estão em 14,8% ao ano, enquanto, de 2014 a 2024, sempre ficaram abaixo de 12%.
Captação da poupança
Bruno Sindona, fundador da incorporadora Sindona, afirma que, com o crédito no modelo atual, parte dos clientes de incorporadoras de média renda não está conseguindo financiamento para quitar a unidade. Isso atrapalha as incorporadoras, que ficam carregando as dívidas das obras. Segundo ele, o novo modelo de crédito traz “ânimo e estabilidade” a todo o setor de incorporação.
Uma preocupação continua, no entanto. O financiamento continua dependendo dos recursos da poupança, que não tem conseguido captar dinheiro no mesmo ritmo do crescimento da carteira de crédito imobiliário, lembra Soares. Quanto a isso, “não tem muita mágica para se fazer”, afirma. É a mesma ressalva de Donadon e de Carvalho, para quem a solução definitiva para os problemas de financiamento é ter uma taxa de juros mais baixa.